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来源时间为：2020-07-30

文旅地产项目与常规地产项目相比，对项目周边的自然资源环境、企业运营能力及品牌资源能力的要求更高。为发掘行业中优秀文旅企业及项目，引领行业健康发展，中指研究院持续开展中国、优秀文旅地产企业及项目研究。

通过对石家庄恒大时代新城项目区域及政策价值、宜居及投资价值、企业品牌影响力等方面进行深度研究发现：石家庄恒大时代新城项目地处石家庄主城区南拓桥头堡南部新城，迎京津冀城市群、冀中南都市圈发展机遇；享石家庄快速集聚，主城区外拓利好；创造性地将文化、旅游、休闲游乐、居住等需求有机结合，宜居宜业宜游；叠加世界500强 行业领军企业双背书，项目品牌价值凸显，荣获中指研究院颁发的“石家庄城市宜居标杆”殊荣。

政策支持、供需两端助力，文旅产业迎巨大发展空间

近年来我国旅游市场发展迅猛。2019年国内旅游人数60.1亿人次，比上年同期增长8.4。同时，2019年国内旅游收入为6.63万亿元，比去年同期增长11，2010年以来，年均增长率达16.3。

作为文化的重要传播载体，文旅产业政策推动力持续增强，迎来发展机遇。在“文化强国”国家战略的加持下，作为文化重要的传播媒介，在旅游业不断发展壮大的背景下，文化旅游以一种新业态在旅游产业中慢慢孵化，政策推动力度逐步加强，“旅游是载体、文化是灵魂”的定位越加清晰。文化产业与旅游产业的融合，将发挥1 12的效果，呈现几何级数增长的态势。国务院《“十三五”旅游业发展规划》提出，要打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌主题乐园，推动国内主题游乐企业国际化发展。2018年4月8日，文化和旅游部正式挂牌，开启了文化和旅游融合发展的大幕。此举深刻说明文旅融合观念和文旅运营思维已经成为国家层面的战略思维，文旅产业迎来重要历史发展机遇。

项目所在石家庄市旅游市场空间大。近5年来，石家庄市旅游市场呈快速发展态势，2019年，全市接待游客1.23亿人次，同比增长11.2，实现总收入1479亿元，同比增长22.1。占全省比重分别为15.7、15.9，旅游市场规模大。

政府积极推动，大力培育壮大旅游业。2019年11月，《石家庄市“4 4”现代产业发展总体规划》正式发布，石家庄市绘制了八大现代产业发展路线图。其中，旅游业将依托太行山高速开发旅游产业带，构建“一城崛起、两带串联、三区联片、多点发力”的京津冀世界级旅游目的地“第三极”。未来几年石家庄市将旅游产业化和质量强旅作为产业发展的目标，立足京津冀，突出全域理念，通过实施资源优化整合、改革创新驱动、服务全面配套、区域全面合作、产业充分融合等五大任务，实现在全省旅游业的创新发展、示范引领，努力打造成为京津冀休闲度假中心、区域性旅游集散中心。

图：石家庄市2015-2019年旅游总收入及接待游客次数

数据来源：石家庄统计年鉴及统计公报

区域规划利好加持，区域价值凸显

1、项目位居京津冀城市群、冀中南都市圈范围内，享城市群、都市圈发展利好

（1）城市群/都市圈：进入加速建设期，成未来中国区域经济发展的重要方向

中指研究院专题研究报告显示，城市群政策自2006年首次提出以来，目前已获国家战略支持，多个城市群规划出台，迈入全面提速发展期。2015年至今，国务院已批复11个城市群规划，城市群全面提速发展。

同时，都市圈建设持续推进，迎来新的发展机遇。2019年2月21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出到2022年，中国都市圈同城化取得明显进展，到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。2019年8月26日，中央财经委员会第五次会议召开。会议指出，当前经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。未来要进一步增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。这意味着，中心城市带动和全面城市群战略成为下阶段中国区域经济发展的最重要方向及支撑中国经济高质量发展的主要平台。

（2）京津冀城市群：上升为国家战略，定位为世界级城市群

京津冀上升为国家战略，近年政策推进步伐持续加快。京津冀协同发展早在1982年就已提出，但过去几十年中多为概念性阶段。2014年，京津冀上升到国家战略层面，此后利好政策频出，发展步伐持续加快。

从发展定位看，京津冀城市群定位为世界级城市群，是政府在尊重市场规律基础上，大力推动发展的城市群，是我国参与全球竞争的重要载体，战略地位突出，顶层设计与规划决定了京津冀的空间格局与发展前景。

图：19个城市群规划定位及发展阶段

资料来源：中指研究院搜集整理

从发展阶段看，发达国家的城市化一般都将经历“城市都市圈城市群“的过程，人口与资源不断向大城市和都市圈聚集。从目前我国城市的发展阶段看，长三角和粤港澳大湾区已初步具备城市群形态，京津冀城市群则以首都都市圈为核心逐步向城市群形态演变。自京津冀协同发展战略实施五年来，从北京非首都功能疏解与承接，到联手打造产业集群，三省市协同发展路径越发清晰，在产业、交通等多个领域取得突破性进展，区域整体实力与竞争力明显增强，未来伴随政策的持续落实，发展潜力巨大。

（3）冀中南都市圈：“两翼三圈”区域战略格局下，迎发展机遇

自2019年2月份都市圈发展战略正式在国家层面得以确认以来，都市圈发展提速显著。2020年伊始，全国多城市包括河北、河南、吉林、安徽、山东、上海等已就城市群、都市圈建设展开新一轮部署。

2020年1月7日上午，河北省十三届人大三次会议在石家庄开幕。省长许勤代表河北省人民政府作政府工作报告。区域发展战略方面，报告指出：“着力区域协调，优化高质量发展格局。积极融入京津冀世界级城市群，优化城镇布局。以“两翼”为引领，推动雄保廊张承沧等环京津市县融入京津都市圈，培育以石家庄为中心的冀中南都市圈、以唐山为中心的冀东北都市圈，构建“两翼三圈”城镇空间布局。”在此战略引领下，冀中南都市圈迎快速发展机遇。

图：河北“两翼三圈”城镇空间布局

资料来源：中指研究院搜集整理

2、项目位居河北省会石家庄，享主城区扩容利好

（1）石家庄定位：京津冀内唯一省会城市，冀中南核心城市

作为河北省省会，石家庄是河北省政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。京津冀城市群发展规划纲要中，石家庄的定位为：区域性中心城市，冀中南核心，是以制造业为主的大型城市。河北省省会，京津冀城市群内唯一省会城市，冀中南都市圈核心城市等重磅头衔加身，其经济及人口要素集中，在冀中南地区中心地位突出，对周边人口具备显著吸引力，伴随京津冀城市群、冀中南都市圈的快速发展，未来发展潜力可期。

（2）经济发展：经济发展水平高，产业基础雄厚

2019年石家庄GDP总量5809.9亿元，位列唐山之后，河北省内排名第二位，京津冀城市群内排名第四位，经济发展水平高；从产业结构看，石家庄市辖产业结构以第三产业为主，2019年第三产业占比60.7，位居河北省内各城市之首；具体产业来看，钢铁、石化工业等产业仍为石家庄支柱产业。未来，石家庄将借力京津技术研发和高端产业制造优势，重点发展新一代信息技术、生物医药、高端装备制造、新材料、节能环保等产业。

图：2019年石家庄及河北各市GDP及第三产业占比

注：由于保定、廊坊2020年公报暂未公布，2019年第三产业占比暂未公布

资料来源：石家庄市统计年鉴及公报

（3）人口规模：规模优势凸显，人口保持快速流入

从常住人口总量及增量看，项目所在城市石家庄不仅人口规模总量大，且保持高增长趋势。2019年石家庄常住人口总量为1039万人，位列京津冀城市第三，而人口增量为7.93万人，位居京津冀已公布常住人口数据城市之首，人口增幅显著。

图：京津冀城市群各城市2019年常住人口总量及增幅

注：由于雄安新区划走原任丘市三个乡镇，导致沧州总人口减少，如果剔除此因素，实际增长3.29万人；另保定、廊坊2020年公报暂未公布，2019年常住人口数据暂未公布

资料来源：各城市2019年统计公报

梳理近三年常住人口增幅数据发现，石家庄人口导入能力强劲。2017-2019年，石家庄共新增常住人口24.6万人，远高于京津冀其他城市。

图：京津冀城市群各城市2017-2019年常住人口增幅（万人）

注：保定为2017、2018年常住人口增量之和，廊坊仅为2018年常住人口增量。

资料来源：各城市2017-2019年统计公报

教育资源丰富，教育质量相对较高，人才储备充足，叠加持续加大人才引进力度利好，人口增长潜力显著。作为河北省省会，石家庄市教育资源丰富，不乏河北师范大学、石家庄铁道大学等省双一流大学，远超河北省其他地级市，人才储备较为充足。

此外，近年来，石家庄市持续加大人才引进力度，引才效果显著。2018年，出台大专以上学历可落户，博士、硕士、本科生均不受住房限购政策限制，且购房、租房补贴力度大。2019年，出台《石家庄市柔性引才实施办法(试行)》，通过一系列人才政策的激励引导，2017年以来石家庄市共柔性引进国家级高端人才73人；引进国家“双一流”建设高校毕业生5100多人；办理人才绿卡A卡723张、B卡4935张、县(市、区)卡12477张，石家庄市人才引进的数量和层次得到双提升。石家庄市设立诺贝尔奖获得者工作站6家、院士工作站73家、博士后科研工作站11家，高新技术企业1326家、科技型中小企业12107家。

（3）石家庄正处于快速集聚期，主城区扩容，集聚效应显著

为应对城市的快速发展与扩张，石家庄城市格局不断调整，主城区域不断扩容集聚。2014年，石家庄市调整区域行政区划，撤销桥东区，相关街道并入长安区、桥西区管辖；撤销县级藁城市、鹿泉市及栾城县，设立石家庄市藁城区、鹿泉区、栾城区。至此，石家庄市形成下辖8区，14县（市）格局。

伴随主城区域扩容的同时，人口亦不断向主城区域集聚。2018年末与2010年末常住人口相比，主城8区人口占比由41.7提升至42.3，而外围县（市）人口占比由58.3降至57.7。

图：石家庄2010年末、2018年末常住人口总量及分布

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