采用资产基础法评估后的总资产为140,355.03万元，总负债为105,998.97万元，净资产为34,356.06万元，增值27,352.63万元，增值率390.56。
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2012年12月31日单位：万元
②收益法
采用收益法评估后的海融兴达股东全部权益价值为32,561.80万元，评估增值25,558.37万元，增值率为364.94。
③两种方法的评估结果差异
资产基础法评估结果比收益法评估结果高1,794.26万元，差异率为5.22。主要原因为：
本次被评估企业的主要资产为在建购物中心，收益主要来源于该物业的对外出租收入。截至评估报告出具日，购物中心尚未正式运营。在资产基础法评估过程中，单独采用收益法对在建购物中心进行了评估，其中相关参数的选取主要参考了行业平均收益水平。在整体企业收益法评估过程中，根据企业发展规划对企业未来预期收益进行了预测。由于缺乏历史经营业绩参考，企业未来各项资产和负债的预期整合效应难以准确预测，在一定程度上影响了收益法的运用。所以，本次以资产基础法评估结果作为最终的评估结论。
（2）评估结论
在评估基准日2012年12月31日持续经营前提下，海融兴达经评估后的总资产为140,355.03万元，总负债为105,998.97万元，净资产为34,356.06万元，增值27,352.63万元，增值率390.56。由此，鹏瑞商业持有的海融兴达51股权的价值＝34,356.06×51＝17,521.59万元。
（四）项目发展前景
1、项目定位
天鸿购物中心项目总建筑面积约8.1万平方米，紧邻朝阳北路大型市政项目与朝阳区CBD，装修改造后项目将引入综合超市、餐饮、社区服务等主力租户，预期可保持较高的出租率与租金收入水平。项目定位于面向区域内中高端消费市场的集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的社区型购物中心。
2、北京市商业环境概况
北京是中华人民共和国的首都、直辖市和国家中心城市，是全国的政治、文化和国际交流中心，同时也是中国经济金融的决策和管理中心。
初步核算，北京市2012年全年实现地区生产总值17,801亿元，同比增长7.7；第三产业增加值13,592.4亿元，同比增长7.8；社会消费品零售总额达到7,702.8亿元，同比增长11.6；全年城镇居民人均可支配收入达到36,469元、同比增长10.8，农村居民人均纯收入达到16,476元、同比增长11.8；过去五年，北京市加快经济结构转型调整，产业结构进一步优化，生产性服务业比重与2007年相比提高了5.6个百分点，服务业比重由73.5提高到76.4。(数据来源：《北京市2012年国民经济和社会发展统计公报》。)
未来五年，北京将更加注重提高发展质量，并保持经济的持续平稳增长，力争2020年实现地区生产总值比2010年翻番、人均生产总值达到2万美元、服务业比重达到78以上。为实现上述目标，政府将通过加快转变经济发展方式、优化升级产业结构、改善城市空间布局、提高就业与居民收入水平、加快城市副中心和新城建设等方式确保经济的长期可持续发展。
随着经济的不断发展，北京商业服务业业态愈加丰富、结构更加多元，百货店、大型超市、便利店、折扣店、专卖店等各类零售业态发展迅速，特别是具有综合功能的购物中心实现了快速发展。北京通过不断引进国际国内知名品牌，持续丰富商业市场，有效带动消费升级，零售业开放程度居内地之首。
3、项目所在地商业环境
天鸿购物中心项目位于北京市朝阳区。朝阳区位于北京市东部，区域经济呈现发展快、结构好、贡献大的突出特点。过去五年，全区经济平均增长速度达到13.0以上，超过全市平均增长速度。近年来，根据朝阳区发展成为国际商务区域的定位，其商业服务业发展迅速、产业结构日益优化，第三产业服务能力和水平不断提高，消费对区域经济增长的拉动作用不断增强，在社会消费品零售总额与高端零售业态等方面已成为全市前列；在大项目建设和规划上，朝阳区积极推进城市商业体项目建设，全区已形成数十个集中商圈、众多商业网点，消费市场持续繁荣。
“北京朝阳区第十二个五年规划纲要”中明确提出将进一步优化商业服务业发展环境，积极吸引国内外知名商务服务业企业落户，着力聚集更多龙头企业和高端服务品牌，重点推进若干特色商务服务集聚区建设，逐步形成功能完善、服务规范、与国际接轨的商务服务体系。
2011年，朝阳区实现地区生产总值3,193.3亿元，同比增长13.9；第三产业增加值2,838.6亿元，同比增长14.4；全年实现社会消费品零售总额1,651.9亿元，同比增长8.0；城市居民人均可支配收入34,044元，农村居民人均纯收入19,839元、同比增长13.6。(数据来源：《朝阳区2011年国民经济和社会发展统计公报》。)
4、商圈分析
天鸿购物中心项目位于朝阳区常营乡核心商区，紧邻朝阳北路大型市政项目与朝阳区CBD。项目地理位置优越、交通便利，未来地铁6号线及多条公交线路均可到达；辐射区域居民住宅集中，覆盖常营民族家园、超大型生活社区万象新天等，消费人群集中、稳定且未来增速可预期；目前周边地区商业氛围浓厚，但业态较为单一，因此，天鸿购物中心集购物、餐饮、休闲为一体的综合业态模式将填补市场空白，满足区域内居民的多元化消费需求。
下转A45版)本公司/公司/华联股份/上市公司/发行人
指
北京华联商厦股份有限公司
本次发行/本次非公开发行/本次非公开发行股票
指
公司向包括公司控股股东华联集团在内的不超过10名特定投资者合计发行不超过116,236万股（含116,236万股）人民币普通股股票
本预案
指
北京华联商厦股份有限公司2013年度非公开发行股票预案（修订稿）
定价基准日
指
华联股份第五届董事会第十九次会议决议公告日，即2013年4月27日
华联集团
指
本公司控股股东北京华联集团投资控股有限公司
鸿炬实业
指
海南鸿炬实业有限公司
鸿炬集团
指
海南鸿炬文化传媒集团有限公司
海南文促会
指
海南省文化交流促进会
华联综超
指
北京华联综合超市股份有限公司
华联财务
指
华联财务有限责任公司
鹏瑞商业
指
北京华联鹏瑞商业投资管理有限公司
海融兴达
指
北京海融兴达商业管理有限公司，经营天鸿购物中心
天鸿购物中心
指
北京华联天鸿购物中心，位于北京市朝阳区常营乡
合肥金寨路店/购物中心
指
北京华联金寨路店/购物中心，位于安徽省合肥市包河区金寨路
武汉中华路店/购物中心
指
北京华联武汉中华路店/购物中心，位于湖北省武汉市武昌区临江大道
中信夹层投资
指
中信夹层（上海）投资中心（有限合伙）
内江华联
指
内江华联购物中心有限公司，经营内江购物中心
内江购物中心
指
北京华联内江购物中心，位于四川省内江市东兴区汉安大道
鼎鑫源商业
指
包头市鼎鑫源商业管理有限公司，经营包头正翔购物中心
包头正翔购物中心
指
北京华联包头正翔购物中心，位于内蒙古自治区包头市青山区钢铁大街
江苏紫金
指
江苏紫金华联综合超市有限公司，经营紫金购物中心
紫金购物中心
指
北京华联紫金购物中心，位于江苏省南京市白下区
广盛鑫源
指
沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司，经营昌鑫购物中心
昌鑫购物中心
指
北京华联昌鑫购物中心，位于辽宁省沈阳市和平区文萃路
赤峰购物中心
指
北京华联赤峰购物中心，位于内蒙古自治区赤峰市松山区永业广场
顺义金街购物中心
指
北京华联顺义金街购物中心，位于北京市顺义区新顺南大街悦港城
大屯购物中心
指
北京华联大屯购物中心，位于北京市朝阳区北苑路东侧、五南路北侧
盘锦购物中心
指
北京华联盘锦购物中心，位于辽宁省盘锦市兴隆台区“蓝色康桥小区”
朔州购物中心
指
北京华联朔州购物中心，位于山西省朔州市鄯阳街与怡西路交叉口东南角
平谷购物中心
指
北京华联平谷购物中心，位于北京市平谷区迎宾路平谷万德福广场
廊坊购物中心
指
北京华联廊坊购物中心，位于河北省廊坊市广阳区北凤道街/路
包头青东路购物中心
指
北京华联包头青东路购物中心，位于内蒙古自治区包头市青山区文化路与青东路交叉口东北角
致同
指
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
中企华
指
北京中企华资产评估有限责任公司
《上市规则》
指
《深圳证券交易所股票上市规则》（2012年修订）
中国证监会
指
中国证券监督管理委员会
元
指
人民币元
序号
募集资金用途
总投资额
（万元）
募集资金投资额
（万元）
预计开业日期
一、天鸿购物中心项目
1
收购海融兴达51股权
17,522
17,522
2013年09月
2
天鸿购物中心筹备开业
50,319
15,300
二、合肥金寨路购物中心项目
1
收购合肥金寨路店物业资产
30,864
30,864
2014年03月
2
合肥金寨路购物中心装修改造
3,028
3,028
三、武汉中华路购物中心项目
1
收购武汉中华路店物业资产
21,695
21,695
2014年03月
2
武汉中华路购物中心装修改造
2,458
2,458
四、内江购物中心项目
1
收购内江华联80.05股权
10,895
10,895
2014年01月
2
内江购物中心筹备开业
26,125
