燕郊进入限购时代，为什么中国一线城市的房价远比其他地方危险
2016年03月29日15:41
综合
本文来自微信公众号“金羊毛工作坊”
转评：环北京区域，大部分是廊坊地盘，廊坊出台限购政策，不仅是河北省的指导下，更是京津冀一体化办公室的指导下，出台的。合理控制人口规模，落户政策，以及未来环北京都会通城铁和地铁的概念，都刺激着人们来环北京区域买房。廊坊限购政策出来以后，很多朋友在问我，究竟当下是燕郊的顶峰，还是可以继续买？我个人判断，越是限购，两三年之后，这个区域的价值越大。就如北京限制车牌后，黑市对于车牌的交易直接飙升到七八万一个车牌一样。
据经济观察报独家报道，通过多个渠道独家获悉：廊坊市政府正在研究稳定住房价格的若干措施并即将公布，调控对象为廊坊市下辖的三河市、大厂回族自治县、香河县三地（以下简称“北三县”）的房地产市场。
调控内容主要有两点：
一、全面限贷。对首次申请购买住房的居民家庭，商业贷款首付比例不低于30；对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通自住房的，首付比例不低于60；
而此前的新政规定，非一线城市购买首套房和二套房的商业贷款首付比例分别是两成和三成。
二、在“北三县”人口总量控制的情况下，积极实施积分落户制度。
除此之外，经济观察网还获悉：三河市、大厂回族自治县、香河县三地的用地规划、人口总量指标以及建筑规划归属北京市通州区政府和河北省廊坊市政府共同管理，但以通州区政府意见为主；而三地的公务员人事任命、行政级别等完全归属河北省政府管理。
3月28日下午，在北京举办的京津冀协同投资招商会议上，廊坊市金融办和三河市政府、香河县政府多名政府人员向经济观察网证实了上述消息。
从政策方向看，对“北三县”的调控是通过信贷政策来抑制当前过旺的消费力，增加短期内房地产交易的难度。
购房核心是资金，信贷收紧是政策组合拳中最严厉的一招，这样的政策会对“北三县”房价产生多大的影响？
一名长期关注房地产市场的廊坊市官员向经济观察网表示：“廊坊市政府正在内部研究稳定住房价格的若干措施，个别政策仍需修订，我个人判断是政策越限制，房价越会涨。如果2017年北京市政府4套班子搬往通州有实际具体的行动，燕郊房价有望突破4万元/平方米，大厂有望突破3万元/平方米，香河有望突破1.8万元/平方米，尤其是北三县归属北京市政府和河北省政府共同管理，‘北三县’划入北京的猜想，更让房价会出现暴涨。”
一名在香河进行开发的地产商认为：调控并不意味着“北三县”购房需求大幅缩水，理由是：一、“北三县”地区汇集了北京庞大的外来人口购房需求，且以刚需为主，改善需求只占市场总成交的8左右；二是“北三县”地区的购房很少采取高杠杆，购房者很少采用首付贷、二次贷。
经济观察网通过调查汇福悦榕湾、中骏·四季花都、富力新城等多个楼盘了解到：春节后，“北三县”房地产市场出现量价齐升，燕郊新房单价已超过2万元/平方米，最高价已突破2.7万元/平方米，大厂新房单价已超过1.4万元/平方米，最高价已突破1.9万元/平方米，香河新房单价已超过9000元/平方米，最高价已突破1.4万元/平方米。
燕郊新房价格已经突破2万元/平方米，而通州新房价格约4万元/平方米，燕郊与通州的新房价格比由1:2.5下降至1:2。
汇福悦榕湾、孔雀城等河北楼盘甚至出现需花5万元购买“房号”的情况，“只要你有新房房号指标，可以直接20万元转手。”一名燕郊房产中介在电话中告诉经济观察网。
在京津冀协同投资招商会议上，一名政府官员不认为燕郊房价存在太多水分：“首先，平谷线、京秦高速等交通配套措施启动，尤其是平谷线设置燕郊站站点消息确实利好；其次，‘北三县’政府正在提升教育、医疗和服务上资源能力，很多第三产业企业正陆续进入；第三，北京市政府4套班子搬入通州已是定局；四是，自2016年开始，北京市政府对‘北三县’进行用地规划、人口总量指标以及建筑规划管理后，‘大北京’概念愈发清晰；五是，北三县二手房成交日均成交量已经接近500套，这意味着北三县开始告别‘有价无市’阶段。”
泡沫么？金羊毛工作坊与读者如下这篇文章
文章：为什么中国一线城市的房价远比其他地方危险来源：地产邦
在二线，三线以下的小城市和县城的房产，它们的房屋属性还是占主导因素，由于其参与信用派生程度低，因此金融属性弱，投机属性也弱，带的杠杆也低。
事实上，越是远离金融系统的房产的房屋属性越强，金融属性越弱，比如设想一个极端情景，一个内陆偏僻山区的农房，或者一个小县城的房子，他几乎100就是房屋属性，这种房子很难产生泡沫，因为购买者几乎都是自住需求，投机比例极低，所以当信贷危机爆发时，它受冲击程度也极弱，因为支撑它的价格的货币能量中信贷的部分也几乎没有，别说与信贷派生的关系弱，甚至和基础货币的关联也很弱，因为中国特色的货币制度是外汇占款占基础货币的大部分，而外汇占款基本靠外贸出口和资本项目流入而产生的，出口产业大部分集中在沿海地区中心城市，外资流入目的地基本集中在都在沿海地区，这就是导致沿海一线城市金融系统获得的基础货币来源非常丰富，这为其信贷泡沫和高涨的房产价格垫定了基础。
而沿海地区，尤其一线城市则恰恰相反，这些地方的金融系统往往发达的多，无论是外汇占款形成的基础货币还是银行体系信贷市场派生的信贷货币都非常旺盛，所以沿海地区，尤其一线城市的房价与信贷派生高度相关，金融系统产生的信贷货币的能量很大，对这些地区的房价起到了很大的影响，通俗的说就是一线城市的杠杆高，而信贷加杠杆对房价的影响往往会超调，当信贷泡沫产生时，一线城市的价格领涨全国，而当信贷泡沫破裂时，首当其冲受到冲击最强的也是一线城市的房价，金融被动去杠杆导致信贷湮灭，将严重冲击一线城市房价，因为一线城市空前虚高的房价本质就是中国信贷泡沫的体现。
此外经常有人问，为什么中国一线的房价就不能像俄罗斯那样，货币贬值但是房价依然坚挺呢？在日本模式和俄罗斯模式中会接近哪一个？其实这个问题的答案就在上文，你要看看中国现在是接近当时的日本还是现在俄罗斯，很多人错误的认为日本当时就是发达国家，我们和俄罗斯一样都是发展中国家，所以房价未来会更接近俄罗斯，这种观点还是没搞清影响房价（尤其一线城市房价）的根本原因是什么，根本原因是信贷因素。
中国现在的信贷状况各方面和日本80年代末极端相似，比如极高的非金融企业杠杆，信贷泡沫非常明显，而中国现在私人部门和非金融企业部门的杠杆率别说遥遥领先于其他DM国（注：发达国家），在EM国（注：新兴国家）中都是独孤求败，信贷泡沫已经到了震惊全世界的程度了。
日本90年信贷泡沫破裂后，信贷增速猛降，存量大幅湮灭，因此对信贷高度依赖的房产受到的冲击很大。而俄罗斯什么情况？恰恰相反，从BIS的数据可以看出，俄罗斯整个国家的杠杆率极低，别说没信贷泡沫，其信贷派生程度连其他国家平均水平都不到，比如最重要的非金融企业杠杆率如下图，连印度都不到（印度一直以低杠杆著称，所以外界普遍看好印度的可持续发展），2014年的时候才50多，现在也才60，基本就中国三分之一的程度，他根本就没有信贷泡沫，所以当2014年货币大幅贬值时，俄罗斯信贷存量受到的冲击也并不大，因为本身存量规模就很小，所以其信贷波动对房价的冲击也很小。显然中国的信贷情况和其他包括人口结构等因素都更接近日本，唯一区别就是中国的信贷泡沫比日本89年最巅峰时都大的多。
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