自住者只有20，廊坊楼市危险？

自住者只有20，廊坊楼市危险？

观点

发布时间：18-01-1514:18优质创作者,财经达人

作者：杨羚强苗雪艳来源：90度地产

潮白河是北京和河北的分界线，一边是北京通州，一边是河北廊坊。

在北京房价已经高到买不起的当下，廊坊成为很多京漂一族的“解忧杂货铺”。在这条特殊的分界线上，自发形成了一道充满魔幻主义色彩的风景线——“白天去北京上班、晚上回廊坊睡觉”，廊坊的别名“睡城”也由此得来。

廊坊独特的地理位置，再加上外地人口的加速涌入，购房人群的队伍中也开始充斥着大量的投资客。所以，环京楼市的点滴动态，都牵动着这里的投资者。

“廊坊的自住率只有20？”1月3日，当地产圈的数据达人丁祖昱在他的丁祖昱评楼市年度发布会上发布一组关于各个城市本地客群比例的数据后，那些在环京购房的投资者的心一下子又揪了起来。

和廊坊本地客比例相接近的，还有中山和惠州。这两个城市的本地购房者占比也分别只有20～24。在本地购房客比例不高的同时，还有一些坏消息等着这些投资购房比例可能偏高的城市。那就是整个三四线楼市的平均首套房贷款购房比例，已经超过了47，是所有类型城市中最高的。

有人就此提出担忧，这将预示着一旦廊坊之类的城市出现抛售潮，将会带来巨大的金融风险。而实际上，类似廊坊这样，市场充斥着大量投资客的城市并不少。丁祖昱说，连景德镇这样的城市，也有大量的投资客涌入。三四线城市的风险，无疑正在显著升高。

但实际情况真的是这样吗？

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在所有外来购房者比例高的城市中，廊坊无疑是外来购房占比最多的，接近80的人群来自其他城市，甚至远远超过了素有“小东北”之称的海口和三亚。

据廊坊一位当地人士向90度地产透露，如今，在廊坊购房的外地人群主要分为两类：第一种是在北京上班的外地人在廊坊买房的比较多；第二类是外来人做生意的基本都在这里买房，但是还有很多人买了也不住，估计是炒房的，还有不少明星也在这里买房呢！

作为廊坊三河市管辖的燕郊，更是充斥着大量外来购房者。燕郊当地的中介人员调侃说，行走在燕郊大街上，十个人当中就有五个是外地人，购房人群的占比肯定是外地人居多。

“由于燕郊与北京的独特地理位置关系，人们都一度认为燕郊会沾北京的光，发展会越来越好。所以当初开发商们在燕郊加速盖高楼、卖房子，大量的投资客也加入燕郊炒房大军，房价蹭蹭上涨，只是经过这一轮调控后燕郊的投资客们才‘安分’了一些。”

但是，令人感到意外的是，去年3月和6月河北廊坊地区两次出台严格的限购政策，但依旧挡不住新投资客对这里的“青睐”。

90度地产曾在《燕郊楼市“崩盘”真相：老投资客赔掉首付，新投资客在变着花样入场》一文中提到，燕郊的新投资客会通过当地的“关系”，从当地农民手中买一大批“购房指标”，一个指标2万、使用两年，两年之后待房子升值、价格回升再卖出去，赚钱差价。在这些投资客看来，趁着眼下房价大幅度降价，这是抄底燕郊楼市的最好时机。

不仅如此，除了投资燕郊楼市，很多人还挤破脑袋要在燕郊落户。大连人张嘉，在北京上班，结了婚且在燕郊当地有房，符合迁户条件便于2015年4月份将户口迁到了燕郊。“但是没过多久，其他想迁进来户口的外地人就不能迁了。”因为根据廊坊市后来的收紧政策，只有房产没有本地工作证明和纳税证明的无法落户。

其实，河北也意识到了这是一个问题。河北省曾下发《关于促进我省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》中，对环京带的定位进一步明确：打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城，不建“睡城”和“围城”。

河北省委书记也曾在河北省“两会”上明确提出，廊坊决不能搞住在河北、回京上班的睡城，要率先走出一条生态优先绿色发展的新路。

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虽然极低的自住率增加了像廊坊这类城市的风险成色，但是，由于城市潜力和特点不同，云集了大量投资者的三四线城市，却并不都是楼市高风险城市。

比如，廊坊、中山、惠州等城市虽然外来购房者众多，且多是贷款买房。但却未必一定会发生抛售潮，因为这些城市中有相当一部分是来自北京和深圳的购房者。在京深房价已经高到买不起的当下，环京和环深，成为很多京漂、深漂理想的安居之所。

只不过，在那些城市买房的京漂和深漂，会不会真正住进去。还是只是将房子作为炒房的工具，完全取决于这些城市的生活机能。

具体来说，比如，到上海、北京、深圳，这些城市有没有高铁线路可以直达，每天到达的高铁班次，美团和摩拜是否进入，星巴克是否已经大量开店，城市的人口总量又是否已经突破100万规模，滴滴打车是否方便，电影院有几家，绝大部分涉及生活机能的元素构成了丁祖昱预测的基础。

从丁祖昱公布的数据来看，廊坊的生活机能，相对惠州和中山的确要逊色一些。因为，在丁祖昱预言的二十个潜力城市中，中山和惠州榜上有名。但是，廊坊却不在名单之列。

廊坊的生活机能到底如何呢？我们来听听住在这里的外地人的声音。

“因为工作原因，我对医院的关注点比较多，廊坊燕郊的人民医院硬件设备，比如影像学仪器，跟北京相比差距还很大。”在北京上班、住在燕郊的孙扬还提到了这里的教育条件，条件差、工资低根本留不住“教师”。

大连人张嘉对燕郊的交通印象“极深”，赶上北京的两会或者大型会议，早晨5：30出门，3个小时能过检查站就算快的，10点能到国贸就不错了。“5:30是818快车公交，最快的车。”张嘉补充道。

90度地产曾走访这里时还发现，由于“先开发后规划”的倒序逻辑，导致这里的南北城存在较大的配套差异。

不过，当问及对未来的期许时，住在这里的人以及即将打算进去的人，依然对燕郊的未来充满希望。“等北京发展得差不多了，也该想到我们了吧。”

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由丁祖昱的判断标准可知，预测楼市高风险城市，并不是客户的购房需要究竟是自住，还是投资。而是这个城市的生活配套，是否能够为购房者提供达到一定标准的中高质量生活。如果做不到，那么对不起，你购买的三四线城市就是高风险城市。

在某种程度上，丁祖昱的提醒可以算得上非常及时。

虽然环沪、环京、环深以及都市圈的概念，过去几年很活跃。以上海为例，有些中介，甚至把扬州、镇江的楼盘，也作为环沪项目销售。但按照最新发布的《上海城市规划（2017-2035）》，真正意义上的同城化都市圈，仅仅覆盖90分钟通勤时间范围内。

上海和都市圈城市的环境、交通、公共服务、资源共享，更多是这90分钟通勤范围内。超过这个覆盖半径，能到上海的资源将极为有限。

这就为我们订立了一个标准，90分钟通勤时间外的“环沪”、“环深”、“环京”三四线城市，其实并不能因为临近这些一线城市而得到很多实质的好处。无论是投资，还是自住，当地的房价都要依赖于现有的生活机能而成立。否则，就有下跌风险。

实际上，之前就有观点，以环京、环沪、环深三个地区的房价、人均GDP、产业结构等进行过比较，发现环京地区的部分城市，经济质量相比另外两个城市群要逊色，但房价却显著高于后两个城市群，由此判断，环京的房价实际上存在被高估的风险。

如果以生活机能和经济发展、人口导入、交通等要素，再次衡量三大城市群中的城市，也可能会发现某些城市有价格高估嫌疑。

比如，前年和去年成交不断攀新高的环沪城市群的嘉兴，目前房价比绍兴、南通要高，但GDP却不如后两个城市。

这说明，热衷前往三四线城市买房的人们，也许到了真要较真比较不同城市生活配套、人均收入、经济环境的时候了。