五、遇阻
2022年下半年，华夏幸福重组工作全面停滞，主要是因为资产处置停滞导致无法收回现金。
上述接近华夏幸福人士告诉经济观察网，资产交易遇阻的核心因素是价格，由于房地产市场下行，以及地方政府财政紧张，按照原来的价格，地方政府根本无力承担，尤其是固安项目资产较重，地方政府难以独力支撑。
“资产价格都是专班定好的，华夏幸福在实际谈判中并没有太大灵活度”，该人士表示，专班及债委会已经对计划处置的资产做了明确交易价格限制，但由于资产价格下跌，导致无法与交易方达成共识。
南方资产处置面临同样的问题，之前华润置地已经陆续尽调了南京、武汉的相关项目，但是由于房地产市场下行，资产价格下降，双方在资产价格上存在较大分歧，也导致交易谈判一度中止。
华夏幸福试图从两个方向打破僵局，在产业新城交易方面，化整为零，寻求地方政府先收购产业新城内的一部分资产，减轻地方财政压力，也适度弥补华夏幸福资金缺口。在南方资产交易上，寻求专班和债委会支持交易价格进一步下调。
因为资产交易价格与现金兑付息息相关，资产交易价格不及预期，也意味着未来现金兑付规模会打折扣，但对当时的华夏幸福来说，想要打破僵局，必须做出牺牲，各方也都清楚，时间拖得久没有好处。
2022年8月，华夏幸福推出两个精选平台，作为债务重组的补充方案，部分不愿意接受原来方案的债权人，可以全部或部分进行债转股，包括大股东华夏控股的18亿元永续债也选择了换股。
资产交易停滞，也影响到了债务重组协议的签订，对投资人来说，30~40的现金兑付比例是签约的主要诱惑，否则债权人没有太大动力来签署债务重组协议。
还有一部分有抵押的债权人没有签署债务重组协议，根据债务重组方案中的“展”，开发贷、信托贷款等有抵押的债权，展期5~8年，展期存续期间利息2.5。这一方案开发贷银行可以接受，但对信托借款显然不具备吸引力。
一位信托债权机构人士告诉经济观察网，信托下游还有投资人，华夏幸福给出的展期八年方案已经超出信托投资人的期限，即便是信托投资人接受期限，但2.5的利息也无法覆盖信托公司支付给信托投资人的利息。
上述华夏幸福人士透露，目前没有签署重组协议的债权人中，主要是信托债权人。华夏幸福也寻求在期限和利率上进一步做优化，“如果给信托的利息提高了，其他债权人也不干”。
六、重启
2022年12月，随着疫情防控政策调整，以及从中央到地方对房地产救市的积极态度，市场信心逐步恢复，债务重组和资产处置等工作开始重启。
12月9日，华夏幸福大厂产业新城的4项资产出售给当地城投公司，交易对价6.9亿元；12月27日，固安产业新城相关资产交易签约，交易对价9.99亿元；12月29日，南京、武汉等南方总部资产出售给华润置地，交易对价124亿元。
多个消息人士透露，固安产业新城整体交易谈判也基本敲定，预计春节后正式公布。出售资产破局，在后续回款中逐步会为华夏幸福现金兑付提供支撑。
其中一位消息人士透露，资产处置及境外债务重组获得突破后，包括信托公司在内的未签约债权人态度出现转变，尤其是南方资产出售使得大额现金兑付有了可能，华夏幸福债务重组有望在一季度末完成。
一位接近华夏幸福人士透露，为了在资产处置方面获得突破，华夏幸福作了较大的利益牺牲，按照预期，南方资产交易价格至少在200亿元以上，但“为了促成交易并尽早回款，不得不在对价上做出让步，关键时刻，王老板还是拿得起放得下的”。
产业新城和南方资产交易价格均不及预期，意味着按照原有资产处置计划，无法实现回收750亿元的预期，无论在现金兑付方面，还是在恢复造血功能上，均会出现一定的折扣。但8月推出的债转股平台“幸福精选平台”和“幸福优选平台”一定意义上做了补救。
两个平台的业务是否会覆盖华夏幸福原有产业新城，目前还没有定论。此前的版本中，华夏幸福产业新城重资产出售给廊坊新空港，轻资产继续由华夏幸福负责。如今这一约定是否能履行还是未知数。
一位消息人士告诉经济观察网，春节前后，廊坊新空港已经开始为接手部分产业新城做准备，并重新启动产业新城的开发和建设，“轻资产继续交给华夏幸福的可能性不大，大概率新空港会自己做”。
上述华夏幸福人士也表示，未来华夏幸福会陆续退出产业新城开发和建设等领域。下一步，在继续进行债务重组和保交付的同时，华夏幸福主要精力将放在两个业务平台的建设和业务拓展方面，两个业务平台也是华夏幸福重生的基础，“希望可以做产业新城版的万达”，上述人士表示。
本文来自微信公众号：，作者：田国宝
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