2024年伊始，又有险企把目光瞄向不动产领域。1月1日，新华保险发布公告称，公司与中金资本签署有限合伙协议共同设立基金，规模为100亿元。根据协议，新华保险作为有限合伙人拟认购99.99亿元，中金资本作为普通合伙人拟认购100万元，并负责基金的投资、管理及运营。
近期，多家险企加码布局不动产项目，主要涉及商业办公楼宇、产业园区、养老社区等不动产项目。据不完全统计，2023年以来，平安人寿、太保人寿、泰康人寿、建信人寿、友邦人寿等多家险企先后共发布40多份关于大额不动产投资的信息披露公告，累计金额已达上百亿元。
多家险企不动产配置力度加大
据统计，仅2023年下半年，就有多家险企在一、二线城市加码布局商业不动产。例如，9月，中国人寿系以39.1亿元交易价格受让世茂珠海综合体项目51的股权；大家保险接手上海周浦万达广场，此前已将上海松江万达广场、西宁海湖万达广场和江门台山万达广场三个购物中心间接收入囊中；10月，中邮人寿保险股份以42.56亿元的价格接手北京中粮·置地广场；12月，海保人寿斥资2.03亿元以物权方式投资武汉国采中心T4栋2-11层不动产项目。此外，仓储物流园区也受到险企的青睐。11月，泰康保险以逾20亿元的总价收购了亚太区最大不动产管理平台（ESR集团）旗下6个物流园项目的公司股权，分别位于徐州、廊坊、嘉兴、苏州和东莞，总建筑面积约34.96万平方米。
事实上，作为重资产的一种，不动产项目一直都是险资的“心头好”。在业内人士看来，险企近来频频加码不动产项目投资，一方面，经过近两年的深度调整，很多不动产项目的估值已经跌入低谷，当下出手投资的性价比很高，符合盘活存量资产的政策导向；另一方面，不动产投资“长期持续回报”属性较为契合险资的长期属性，优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种。
此外，不动产配置也能实现较为稳健的投资收益。国寿投资不动产投资事业部总经理李星幻等人曾撰文提出，随着不动产市场周期探底以及资本市场长期流动性趋于宽松，预计投资性不动产整体投资收益率（净运营收益率和资产增值收益率之和）有望逐步恢复攀升至8以上；更远期来看，投资一线城市的办公、零售和物流项目的全投资收益率预测分别为5.7、6.5和7.6。
“保险资金作为长久期资金，在配置品种中加入不动产等实物资产属于正常配置思路。但从目前情况来看，国外保险公司不动产配置比例一般在10左右，国内保险公司对于商业不动产等实物资产的配置比例仍相对较低。”在2023年中期业绩发布会上，中国人寿副总裁刘晖表示，不动产天然具有抵抗通胀、抵御波动、分散风险以及与其他品种相关性比较低的特征，当前短期市场可能存在波动，但在整体组合中配置一定的实物资产，更有利于保险资金获得长期稳健回报。
业内人士表示，此次新华保险与中金资本发起百亿元不动产私募基金，也有意强化不动产投资能力。根据新华保险公告，该基金投资策略是以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。
从投资股权到投资物权
如今，险企不动产投资偏好正在转向。2023年以来，险资对不动产项目的物权投资表现出浓厚兴趣。
以险资领域不动产投资规模居首的中国平安为例，截至2023年6月末，该公司保险资金投资组合中不动产投资余额为2093.93亿元，在总投资资产中占比4.5。在所有不动产投资中，物权类投资达1583亿元，占比近76，包括商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业。“这类资产总体非常优质，能够贡献稳定的租金收入，并实现保值增值。”中国平安首席运营官付欣在2023年中国平安中期业绩会上表示。
据中国平安业绩公告，2021年、2022年、2023年上半年，中国平安保险资金投资组合中的不动产投资余额分别为2161亿元、2046亿元、2094亿元，其间物权投资分别达1006亿元、1180亿元、1583亿元，在整体不动产投资余额占比为47、58、76。可见，物权类投资呈现逐年攀升的趋势，而债权投资与股权投资占比则呈现逐年下降的趋势。
在加码布局不动产物权的同时，险资在不动产股权上呈现明显的撤离趋势。2023年，中国平安、新华保险、大家保险、前海人寿等不少险企纷纷减持上市房企股票。例如，2023年11月，中国平安发布公告称，截至目前未持有碧桂园控股有限公司的股份。而在2023年6月末，中国平安对其持股比例为5.37，为碧桂园第二大股东。与此同时，泰康人寿对持股7年的保利发展首次作出减持动作。2023年11月，保利发展发布公告称，公司第二大股东泰康人寿减持股份约8177万股，减持金额约11.8亿元。此外，2023年第三季度，新华保险和中国人寿均减持了万科A股份。数据显示，截至2023年三季度末，保险机构重仓持有的上市房企流通股数量为59亿股，较年中减少2；持股市值约367亿元，较年中减少6.9。
为何险企近来频频减持股权，却加码物权？对此，业内人士分析，随着近年来房地产行业资金监管整体从严从紧，在房地产去金融化过程中，房企普遍出现了现金流紧张、偿债压力加大等情况，部分企业陆续出现信用违约，使得保险资金对房企的股权投资放缓或暂停。相较于投资地产股，险企直接投资优质不动产项目可以更好进行风险把控，预期在宏观经济修复、地产行业回暖的情况下，有望带来较好的长期投资收益。
此外，公募不动产投资信托基金（REITs）也成为当下险资投资不动产的重要渠道。2023年10月，深交所公告同意中国人寿资产管理有限公司、太平洋资产管理有限责任公司等5家保险资产管理公司试点开展资产证券化（ABS）及REITs业务。数据显示，在募资规模近千亿元的公募REITs市场，仅险资通过战略配售和网下配售认购的总额就已超过百亿元。未来，流动性较高、收益相对稳定、安全性较强的REITs市场有望进一步扩大险企投资不动产的业务空间。（记者孙榕）
